不動産売却時の仲介手数料は値引きしてくれるところが「吉」？本当は？

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今回は不動産の売買に掛かる仲介手数料について解説させて頂きます。

 

投資用やご自宅・相続した不動産の売却を検討する際は、物件の成約価格だけではなく、売却時に発生する諸費用についても把握しておく必要がございます。

特に仲介手数料は決して諸費用の中でも割合が大きいく、無視できる金額ではないので注意しましょう。

 

不動産売却時に掛かる仲介手数料とは何なのか

不動産の直接取引などを除けば、投資用やご自宅などの不動産売却は不動産仲介業者に依頼して行うことが一般的です。

その際は、仲介業者と「媒介契約」を結び、仲介業者は宣伝や広告、既存顧客への案内などの売却活動を行います。

無事成約した場合は、売主は売却を依頼している仲介業者に成功報酬を支払います。この報酬のことを「仲介手数料」と言います。

仲介手数料の金額というのは宅地建物取引業法の上限規定がございます、成約価格が400万を越える場合は、成約価格の3%+6万円となります。

これはあくまでも「上限」なので、仲介業者との間で値引き交渉をすることが可能です。

しかし、大手の仲介業者は仲介手数料の値引きには応じてくれないことがほとんどなので、ここで注意が必要となってきます。

ただし、あまりに高額の取引などは別です。

なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」などの種類がありますが、どの契約を結んだ場合でも、仲介手数料の上限規定は変わりません。

また、投資用、居住用、土地、建物といった違いで仲介手数料が変動することもありません。

 

売却価格ごとの仲介手数料の計算方法

 

仲介手数料の上限規定は、売却価格によって割合が変わります。

あくまで成約価格を基準にしているため、査定額や売出価格などは仲介手数料と関係ございません。

「200万円」「400万円」が価格帯の区切りとなっています。

都市部の投資用物件では400万円未満の物件は極めて限られておりますが、郊外のワンルームマンションなどでは頻繁に取引されている価格帯です。

間違いのないように確認しておくことようにしましょう。

では、それぞれの価格帯の計算例をみてみましょう。

売却価格が200万円以下の場合（上限規定5％）

割合の上限規定は5％となっています。

例えば売却物件の成約価格が「150万円」で割合が「5％」の場合は、「150万円×5％」となり、仲介手数料は「7万5千円（＋消費税）」と言う事です。

売却価格が200万円～400万円以下の場合では（上限規定4％＋2万円）

割合の上限規定は4％＋2万円となっています。

例えば売却物件の成約価格が「300万円」で割合が「4％＋2万円」の場合は、「300万円×4％＋2万円」となりますので、仲介手数料は「14万円（＋消費税）」と言う事です。

売却価格が400万円を超える場合では（上限規定3%＋6万円）

割合の上限は3％＋6万円となっています。

例えば売却物件の成約価格が「2,000万円」で割合が「3％＋6万円」の場合は、「2,000万円×3％＋6万円」となりますので、仲介手数料は「66万円（＋消費税）」と言う事です。

 

仲介手数料の「＋2万円」や「＋6万円」などは一体どういう意味なのか

不動産の取引では、物件によってかなり金額に幅がございます。

投資物件は特に幅が広く、地方の古い木造アパートは数百万円で売買がなされている一方で、都心部のビルやマンションは数億円・数十億円以上であることが特別珍しいことではありません。

しかし、仲介業者にとってはどちらも同じ「1件」の取引となります。

そのため成約価格によって割合が変わるのは自然な成り行きなのですが、計算式がどうしても複雑になってしまいます。

そこで、採用されたのが「速算式（法）」という計算の仕方なのです。

例えば成約価格が1,000万円の物件の場合は、「（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）」というのが正規の計算式になるのですが。

しかし「（200万円×5％）＋（200万円×4％）」の部分は、「（200万円×3％）＋4万円＋（200万円×3％）＋2万円」=「（400万円×3％）＋6万円」という数式に置き換えることができるのです。

そのため、「調整金額」として「＋6万円」を入れることで成約価格に同じ3％の割合を掛ければよいことになり、面倒な計算をしないで済むのです。

「＋2万」も同じ理由といえます。

仲介手数料を払うのはいつ？

投資用不動産の売買は、契約してすぐに引渡し・所有権移転ができる状態のものが一般的です。

しかし、銀行の融資などの関係もありますので、契約と引渡し日が異なることがほとんどです。

本来は「引渡し日に一括」で進めてもよいのですが、「契約日に半金・引渡し日に残金」という支払い方が不動産業界の慣例とされています。

これは国土交通省（当時の建設省）の行政指導のなごりといえます。

法的には「どちらでも可」ということになっております。

逆に、合意のもとで「契約時に一括」で支払ってしまうことも出来ます。

ただし、借地権などにからんだ「停止条件付契約」の場合は、この限りという訳ではありません。

地権者の承諾が得られるまでは契約成立とは認めることが出来ないため、売買契約を締結した時点では仲介業者の報酬請求権というのがまだ発生していないからです。

 

仲介手数料の意義を考え、賢い売却活動を

このように、仲介手数料に関しては多くの規則があり、内容もやや複雑な部分がございます。

しかし、物件の売却をする上では必ず押さえておきたい大切な部分です。

投資物件の売却はさまざまな法的責任が伴ってしまうため、トラブルを防止するためには取引実績の豊富な信頼できる仲介業者に売却を依頼して進めることが大切です。

適切な仲介手数料を理解した上で、総合的に仲介業者を判断していきましょう。