土地と建物の名義が違う不動産の売却方法とは？

土地と建物の名義が違う不動産を売却する際、名義が統一されている不動産の売却方法とは、少し異なる部分があります。不動産の売却は、名義人本人が行うものなので、名義人の許可なく売却する事は出来ません。

そのため、土地と建物の名義が違う場合は、注意しなければならないポイントもあります。そこで今回は、土地と建物の名義が違う不動産の売却方法というテーマで、流れや注意点と併せて解説していきたいと思います。

 

■土地と建物の名義が違う不動産の売却方法とは？

 

ではまず、土地と建物の名義が違う不動産の売却方法には、どのようなものがあるのかをご紹介していきましょう。

 

双方の名義人の合意を得て売却する

まず1つ目は、双方の名義人の合意を得て売却するという方法です。土地と建物の両方の名義人の合意があれば、一つの不動産として売却する事が出来ます。この場合、買い手は土地は土地、建物は建物で2つの契約を締結する必要があります。

売却する事は可能ですが、名義人が統一されている不動産を売却する時に比べて、やや手続きが複雑になるので覚えておく必要があります。名義人が死亡している場合は、相続登記を行ってから売却するようにします。

 

名義を統一してから売却する

2つ目は、名義を統一してから売却する方法です。これは、どちらかの名義をもう一方が購入した上で、名義を統一するという方法を指します。双方が名義の統一に同意している事が前提で、他人同士の場合でトラブルになりそうな場合は不動産会社や弁護士などを交えて、話を進めて行くと良いでしょう。

 

委任状を獲得して売却する

3つ目は、委任状を獲得して売却する方法です。土地や建物の名義人が遠方に住んでいる場合などは、名義人の誰かが委任状を獲得して売却する事が可能です。

委任状がある事で、本人に代わって不動産の売却手続きを行う事ができ、手続きの負担軽減にも繋がります。委任状がある場合、委任者の売却意志の確認と本人確認は必須となっています。

 

個別で売却する

そして4つ目は、個別で売却する方法です。これは、土地と建物を個別で売却する方法を指します。しかし、この方法はそれぞれの名義が異なる状態での売却になるため、後々トラブルに発展しやすく相場よりも低い価格で売却するケースが多くなります。

 

■土地と建物の名義が違う不動産を売却する時の流れ

 

では次に、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時の流れについてご紹介していきましょう。

 

事前に必要書類を揃えておく

まず、事前に必要書類を揃えておきます。土地と建物の名義が違う不動産を売却する際に必要になる書類は、下記の通りです。

・登記簿謄本(登記事項証明書)
・売買契約書
・物件購入時の重要事項説明書
・不動産権利書(登記識別情報)
・土地測量図、境界確認書
・固定資産税納税通知書
・本人確認書(免許証など)
・印鑑証明書、実印
・住民票

 

名義を統一してから売却する際は司法書士に依頼する

次に、名義を統一してから売却する際は司法書士に依頼します。必ずしも司法書士に依頼しなければならないわけではありませんが、トラブルを防ぐためにも複雑な書類作成などは司法書士に依頼した方が、確実に手続きを進めることが出来ます。売買のために名義変更を行う場合の税率は、20%(土地の場合は15%)となっています。

 

権利関係が複雑な不動産売却に強い不動産会社を探す

そして、権利関係が複雑な不動産売却に強い不動産会社を探します。土地と建物の名義が違う場合、名義の違うものを一つの不動産として売却するので手続きが複雑です。そのため、そのような案件に強い不動産会社を探すことが重要なのです。親切な不動産会社を探す事が出来れば、それだけ手続きがスムーズに進むので安心です。

 

 

■土地と建物の名義が違う不動産を売却する時の注意点

 

それでは最後に、土地と建物の名義が違う不動産を売却する時の注意点について解説していきましょう。

 

売却後の確定申告を忘れないようにする

まず1つ目は、売却後の確定申告を忘れないようにするという事です。不動産を売却すると、譲渡所得が発生する事が多いので、確定申告をして譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得は、売却した際に利益が発生した場合に支払うものですが、支払うのを忘れると延滞税や加算税などが課されてしまうので忘れないように注意しましょう。

 

住宅ローンが残っている場合は銀行の承認を得るようにする

2つ目は、住宅ローンが残っている場合は、銀行の承認を得るようにするという事です。住宅ローンが残っている状態で、不動産の名義変更や売却を行う場合に、銀行の承認を得ないと契約違反になります。その場合、最悪のケースでは住宅ローンの残債を一括返済する事を求められる可能性もあるので注意しましょう。

 

名義変更には税金がかかる

3つ目は、名義変更には税金がかかるという事です。名義の変更はただ手続きを行うだけでなく、実質的に売却や贈与などの譲渡行為を行っているものですので、税金が発生します。無償で名義を渡す場合は「贈与税」がかかり、一方に売却した形で名義変更をする際は「譲渡所得税」が発生します。

 

名義人と連絡が取れない事も想定する

そして4つ目は、名義人と連絡が取れない事も想定するという事です。他者名義の不動産を売却するためには、名義者本人からの同意が必要ですが、何らかの理由で名義人と連絡が取れないケースもあります。その場合、不在者財産管理人選任の申し立てをしてから、売却を行う必要があるので注意しましょう。

 

■まとめ

 

さて今回は、土地と建物の名義が違う不動産の売却方法というテーマで、流れや注意点も併せて解説してみました。名義人の違う不動産を売却する際は、ケースによって手続きの方法や発生する費用などが異なります。売却方法によって、売却する際の流れも変わりますので、手続きを行う際は注意するようにしましょう。

 

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