不動産売却時に、敷地の価格を決める要素とは？

住まいの売却を考えるとき、最も気になるのがその価値ですよね。

不動産の価格は場所や駅の距離、その時代によっても価格が変動するので、とてもわかりにくいものです。

今日は、不動産の査定額を決める要素について敷地にクローズアップしていくつかお話します。

 

■敷地の価値を決める要素

敷地の価格に大きな影響を与えるのが敷地の形です。一般的に敷地の形で最も良いとされるのが「整形地」と呼ばれているものです。つまり、上から見て正方形や長方形が「整形地」にあたります。ただし、敷地の面積が広ければ利用困難な不整形箇所の割合も小さくなるので、評価に与える影響も少なくなります。敷地の形状の影響は、広さとの兼ね合いで決まるとも言えます。

 

また、敷地が道路に接する幅（間口）が広いほうが使い勝手が良く評価が高くなります。

間口の広い敷地の場合、車と人の入口を分けることができるなど、設計する上で自由度がアップするため、価値も高まるということです。

 

その他にも、道路へのアクセスや、日照や通風に優れている角地も評価が高いです。なかでも東側と南側が道路に接している「東南角地」は最も評価が高くなります。

 

このように、土地の価値を決める要素はいろいろあります。

以下、簡単にまとめましたので、不動産購入をご検討の方は是非参考にしてみてください。

 

1. 整形地と不整形地

・整形地

　正方形や長方形の敷地で、最も評価が高いです。

 

・不整形地

　旗竿地（ピストル形）や三角形の敷地で、利用が難しい箇所が出てくるため、整形地に比べて価格が下がることが多いです。ただし、敷地の面積が広ければ、利用困難な箇所の影響は限定的です。

 

2. 道路に接している幅（間口）

・広い間口

　車の入口と人の入口を分けることができ、建物の設計自由度が高くなるため、評価が高めになります。

 

・角地

　道路へのアクセス、日照、通風に優れているため、評価が高いです。特に東南角地が最も評価が高いです。

 

3. 敷地と道路の高低差

・道路より高い敷地

　排水に有利で良い敷地とされますが、道路から高過ぎる場合は階段が必要となり、マイナス評価となることがあります。

 

・道路より低い敷地

　排水の問題から評価が下がる傾向にあります。

 

4. 道路の幅員

・容積率

　敷地に接している道路の幅によって建物の容積率が決まります。容積率が高いほど高い建物を建てることができ、評価が高まります。

 

5. 接道義務

・幅員4メートル以上の道路に間口が2メートル以上接している必要

　幅員が4メートル未満の場合、接道義務を満たすために敷地を後退させる「セットバック」が必要となり、その部分の価値がなくなるため、敷地の評価が下がります。

 

 

■まとめ

敷地の価格は、面積や最寄駅からの距離に加え、さまざまな要素が加味されて評価されます。

同じ敷地の価格は存在せず、現地を見ないと正確な査定ができないのが特徴です。

机上査定の評価額はあくまで参考程度と考え、不動産売却をご検討の際は信頼できる不動産会社へ査定を依頼することをお勧めします。

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