【住み替え】3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用不可

住替えの時に知っておきたい、得する税金控除制度ですが、全てを併用できるわけではありません。

今日は、控除してくれる額が大きい２つの制度についてお話します。

 

■特別控除とローン控除

住宅を売却した際に、譲渡所得（譲渡益）が発生すると、所得税や住民税が課税されます。しかし、3,000万円特別控除を適用すれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。譲渡所得が減れば、それに応じて課税される税金も減り、譲渡所得がゼロになれば売却に伴う税金もゼロとなります。

 

一方、住宅ローン控除は、自宅を購入する際に住宅ローンを利用し、一定の要件を満たしていれば適用される税金の控除制度です。この制度を利用すると、住宅ローンの残高に基づいて所得税や住民税が減額され、税金の還付を受けることができます。

 

■3,000万円特別控除とは？

3,000万円特別控除は、自宅を売却した際に得られる譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この制度を適用することで、売却による税金の負担を大幅に軽減できます。

例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、3,000万円特別控除を適用すると譲渡所得がゼロになり、売却に伴う税金もゼロとなります。譲渡所得が3,500万円の場合、3,000万円を控除した後の500万円に対してのみ課税されます。

 

■住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を購入した際に、年末の住宅ローン残高に基づいて所得税や住民税が減額される制度です。控除額は年末の住宅ローン残高の1%が基本となり、最大で10年間（特定の場合は13年間）にわたって適用されます。これにより、毎年の税金が減額され、経済的な負担が軽減されます。

 

 

■併用が不可な理由と選択のポイント

買い替えの際に、売却した自宅に対して3,000万円特別控除を適用し、新たに購入した自宅について住宅ローン控除を受けることはできません。どちらか一方を選択する必要があります。

 

1. 譲渡所得の額

売却によって得られる譲渡所得が大きい場合、3,000万円特別控除を適用することで税金を大幅に減額できる可能性があります。特に、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、税負担の軽減効果が大きいです。

2. 住宅ローンの残高と控除額

新たに購入する自宅の住宅ローン残高が大きく、控除額が多い場合は、住宅ローン控除の適用を選ぶ方がメリットが大きいかもしれません。特に、長期にわたる住宅ローン控除の効果を考慮すると、総合的な税負担が軽減される可能性があります。

3. 住み替え後の生活設計

住み替え後の収入や支出、将来的な計画を考慮して、どちらの控除を選ぶべきかを判断することが重要です。ライフプランに基づいた慎重な検討が必要です。

 

 

■まとめ

住宅の買い替え時には、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらか一方しか選択できません。どちらが有利かを判断するためには、譲渡所得の額や新たに購入する住宅ローンの残高、将来の生活設計などを総合的に考慮することが重要です。最適な選択をするためには、税理士や不動産の専門家に相談することをお勧めします。

 

 

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