急な不動産相続で売却する場合の手順と注意点

急な不動産相続が発生し、その物件を売却することを検討する場合、相続登記や税金の準備を進めつつ、売却を円滑に進めることが必要です。不動産売却は金額が大きいため、計画的に行うことが重要です。ここでは、不動産売却の具体的な手順と注意点について解説します。

 

1. まずやるべき準備

(1) 相続登記を完了する

相続した不動産の名義が被相続人（亡くなった方）のままだと、売却手続きが進められません。不動産を売却するためには、相続登記を完了させ、自分の名義に変更する必要があります。

必要書類
 • 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
 • 相続人全員の戸籍謄本
 • 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
 • 固定資産税評価証明書

※2024年4月以降、相続登記は義務化されているため、早めに行いましょう。

 

(2) 不動産の現況を確認する

売却する不動産がどのような状態にあるかを把握しましょう。
 • 利用状況：空き家、賃貸中、自宅など
 • 権利関係：他に共有者がいる場合、その権利を整理する必要があります。
 • 評価額の確認：固定資産税評価額や路線価を調べて、不動産の市場価値を把握します。

 

(3) 相続税を確認する

相続税の申告が必要な場合、不動産の売却資金を納税に充てることがあります。申告期限は相続開始後10ヶ月以内なので、期限内に計画を立てましょう。

 

2. 不動産売却の具体的な手順

(1) 不動産会社に査定を依頼する

売却価格の目安を知るため、不動産会社に査定を依頼します。複数の不動産会社に依頼することで、相場感を掴むことができます。
 • 一括査定サイトの活用：短期間で複数の査定を比較できます。
 • 地域密着型の不動産会社：地元の情報に詳しい会社は適正価格を提案してくれる場合があります。

 

(2) 売却活動を開始する

売却活動を開始するには、不動産会社と媒介契約を結びます。
 • 専任媒介契約：1社のみが売却活動を行う。管理が楽。
 • 一般媒介契約：複数社に依頼可能。広く宣伝できる。

 

不動産会社が広告を出したり、内覧をセッティングしたりして買い手を探します。

(3) 買い手と交渉する

買い手が見つかったら、価格や引き渡し条件について交渉を行います。不動産会社が仲介役となってくれるため、相談しながら進めましょう。

 

(4) 売買契約を締結する

交渉がまとまったら、売買契約書を作成して締結します。この際、手付金が支払われることが一般的です。
 • 契約書には不動産の状態や引き渡し条件を明記します。

 

(5) 決済と引き渡し

買い手から残代金を受け取り、不動産の引き渡しを行います。この時点で所有権移転登記を行い、正式に売却が完了します。

 

3. 売却時の税金と控除制度

(1) 譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。
 • 計算方法：
　譲渡所得 ＝ 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ 特別控除）
 • 取得費は購入価格や相続時の評価額、譲渡費用は仲介手数料などが該当します。

 

(2) 3000万円の特別控除

被相続人が住んでいた不動産を相続して売却した場合、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。ただし、以下の条件を満たす必要があります：
 • 相続開始から3年10ヶ月以内に売却
 • 相続人自身がその不動産を使用していないこと

 

(3) 長期譲渡所得の税率

不動産を相続した場合、取得した時期は被相続人が購入した時期を引き継ぎます。所有期間が5年を超える場合、譲渡所得税の税率が低くなります（長期譲渡所得として20.315%）。

 

 

 

4. 注意点

(1) 空き家問題に注意

空き家状態が長期間続くと固定資産税が割高になる場合があります。また、空き家の管理を怠ると周囲に迷惑をかけることもあるため、早めの売却が望ましいです。

(2) 共有名義の場合

共有者全員の同意がないと売却できません。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成して権利関係を整理しましょう。

(3) 売却タイミングを見極める

不動産市場の動向を確認し、売却に適したタイミングを見極めることも大切です。不動産会社に相談して、地域の需給バランスを把握しましょう。

 

5. まとめ

急な不動産相続で売却を考える場合、まずは名義変更や税金の確認を行い、その後、不動産会社と協力して売却を進めることが重要です。また、税金の負担や共有者との調整なども視野に入れ、必要に応じて税理士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

適切な準備と計画を行うことで、相続不動産を有効に活用し、スムーズに売却を進めることができます。

 

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