不動産の査定額に影響を与える様々な要因とは？

不動産査定の金額は査定を行う不動産会社によって違いますが、査定金額を決定するためには様々な要因があります。今回は、不動産の査定額に影響するポイントを、土地・一戸建て・マンションにそれぞれ分けてご紹介します。

 

 

 

◆土地の場合

土地の査定額は、法令上の制限が大きく影響します。都市計画法や建築基準法などの法律で、建築できる建物が制限されている場合がある為です。特に市街化調整区域にある土地の場合は、建物の建築が大きく制限されるので、最悪の場合は建物が建築できないケースもあります。都市部に近いのに建物が建てられないとなると、土地の価格が低くなってしまいます。

また、接面道路の幅員も重要なポイントです。接道義務を果たすため、接面道路の幅員が4メートル未満の場合は、接面道路が4メートルになるよう後退した位置からしか建物を建てることができません。建物が建てられない部分の土地の価値がなくなってしまうため、価値が低くなります。

 

◆一戸建ての場合

一戸建ての場合、立地や築年数も重要な要素ですが、査定時にチェックされるポイントとして「間取り」も挙げられます。一戸建てはマンションなどと違い、自由に間取りを決めて建設されている場合があります。その場合、一般的に見て生活動線が確保されているか、家具の配置を決めやすい間取りか、という点が評価されます。

その他にも、日当たり・水回りの劣化具合・雨漏り・シロアリ被害なども重要な要素といえます。

 

◆マンションの場合

分譲マンションの査定では、立地条件・住戸位置・専有部分の状況・維持管理状態などが査定額に影響します。立地条件から考えると、最寄り駅に近いほど資産価値が高く、買い物しやすいかといった利便性の高さも重要な要素になります。高層マンションは住戸位置も大事な要素で、階数や開口部の方位がポイントになります。

他にも、部屋からの眺望や外からの騒音も査定に影響します。

また、投資用マンションの場合は、収益還元法を重視して査定を行うので、家賃収入の金額や空室の状況、利回りなどが査定額に影響します。

収益還元法とは不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のことです。この収益還元法による試算価格を「収益価格」といいます。

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査定額は様々な要因を考慮して決められていますが、より精度の高い査定をするには、周辺地域を熟知した地元の不動産会社に依頼することが大切です。土地・倉庫・一戸建て・マンションなど、阪神エリア(西宮市、芦屋市、神戸市東灘区・灘区)での不動産査定は、ユニコーンハウジングにお任せください。

 

 

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