親族間売買について

今回は、不動産の親族間売買について説明いたします。

注意点や税金についても解説いたしますので、親族間売買を検討されている方はぜひ参考にしてください。

◆親族間売買とは

親族間売買とは、家族間で契約を交わし不動産を売買することです。例えば、「親→子へ不動産を譲る」「子→親へ不動産を譲る」「兄弟間で不動産を譲る」などの場合になります。

親族間売買には、他人と売買契約を結ぶよりもお互いにとって都合の良い条件をつけやすい、税金の取り扱いには注意しましょう。親族間売買を行う際は、きちんとメリット・デメリットを知っておきましょう。

親族間売買でも一般的な不動産売却と流れは変わりません。必ず売買契約を結び、金銭の授受をもって登記の変更を行いましょう。

①親族間売買における「親族」の範囲は？

親族間売買で気になるのが、親族の範囲でしょう。民法では「親族」というと6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族となっていますが、親族間売買においては税務上明確な定義はありません。

 親族間売買で税務署が特に気にしているのは、相続税や贈与税を逃れることを目的とした売買ではないかという点です。その為、相続人にあたる親族が、親族間売買における親族の範囲と考えるのが一般的でしょう。

②親族間売買のメリット

親族間売買を行うメリットは、金銭的な負担を軽減できることです。親族間売買を行う際は、メリットとデメリットを十分に理解したうえで契約しましょう。

 まずは、親族間売買のメリットについてです。親族間売買のメリットは、下記になります。

◆取引条件に融通を利かせやすい

不動産売買を他人と行う際、連絡や鍵の引き渡し、引越しのタイミングなどについて相手方への配慮が必要です。さらに、不動産の価格には相場があるため、相場を意識することが大切です。

親族間売買であれば、相場よりも売却価格を安く設定したり、引き渡しの際に融通を利かせたりしやすくなります。また、住宅ローンを利用せずに分割払いで支払うことも可能です。

しかし、親族間売買で分割払いを利用する場合は「みなし贈与」と疑われないよう、利息を決定したうえで契約書を取り交わしましょう。

◆相続対策ができる

親族が亡くなってから遺産を相続する際、遺産の相続人をめぐるトラブルがよく起こります。遺言があるにもかかわらず大きなお金にかかわる為、当人がいないなかでやり取りをすると、どうしても納得のいかない人が出てきてしまうケースがあります。

親族が生存しているときに適正な価格で親族間売買を行うと、このようなトラブルは起こりにくくなるでしょう。遺産相続をめぐるトラブルが心配だという方は、一度親族間売買について話し合ってみましょう。

③親族間売買の注意点

次に、親族間売買におけるデメリットについてお話します。

◆低価格の譲渡により「みなし贈与」が疑われやすい

親族間売買で最も注意したいのが、「みなし贈与」です。みなし贈与は通常の贈与とは異なって、「破格で譲る」ことにより相手に利益を与えます。

適正価格の範囲内で相場よりも安く売却することは問題ありませんが、あまりにも相場より安い価格で譲ると、その差額に対して高額な贈与税が課される恐れがあります。

◆税金の特例が適用されないケースがある

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

・被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除の特例

・マイホームを売った際の軽減税率の特例 など

あくまでも一例ですが、不動産の親族間売買を行うことにより、上記のような税制の優遇を受けられない場合があります。

◆住宅ローンの審査で厳しく見られやすい

親族間売買で発生した支払い費用を、住宅ローンでの支払いを検討される方もいるかと思います。しかし、個人間での売買では住宅ローンの不正利用などが警戒されるおそれがある為、融資時の審査が厳しくなる傾向があります。また、親族間売買での融資自体を受け付けていない金融機関も多いです。

親族間売買の契約を結んでしまう前に、一度信頼できる不動産会社に相談をしてみることをおすすめします。

④親族間売買の適正価格とは？

親族間売買でみなし贈与とみなされないようにするには、不動産に対してしっかりと適正価格を設定しましょう。

・不動産会社で物件を査定してもらう

・路線価を使う、もしくは路線価を1.25倍にする

・不動産鑑定士に鑑定してもらう

 適正価格を決める手段としては、上記のような方法があります。

特に不動産会社では通常の適正な不動産売却価格を知ることができるので、「安すぎる売値」を避けるのに役立ちます。

まとめ

親族間に限らず、不動産売買は完全に個人の力だけで行うことは難しいです。そのため、必要に応じて専門家に相談したり、手続きを代行してもらったりするほうが、スムーズに取引を終えられます。

個人間で取引をすると、契約の取り決めから引き渡し後まで、さまざまなシーンでトラブルが起きる可能性があります。トラブルなく売買を成功させるためにも、難しい部分は専門家に依頼して、取引を上手に行いましょう。

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