オーナーチェンジとは？

本日は、オーナーチェンジに関してのお話です。簡単に言うと、住んでいる家ではなく、賃貸などで貸している物件などを売却することです。

相続して売却を考えている方や賃貸オーナーをしていたが管理が大変になり売却を検討している方は是非参考になさってください。

■オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは入居者（借主）がいる状態で売買される収益物件のことで、賃貸人であるオーナーのみが変わるということです。

オーナーチェンジの流れとしては普通の住宅の売却とあまり変わらず

　　1.物件査定

　　2.媒介契約

　　3.物件紹介

　　4.ほしい方から購入申込

　　5.売買契約締結

　　6.物件引渡し

　　7.入居者、管理会社に連絡

という形です。普通の物件と収益物件での違いは、入居者や管理会社を入れているのであればそことの連絡があるかどうかの違いになります。

■オーナーチェンジの査定方法

収益物件の売却の際の金額設定ですが、そこは普通の物件の売却とは違った方法でつけられることが多いです。

その方法としては主に還元利回りを用いた「収益還元法」のなかの「直接還元法」というものが適用されます。

　※還元利回り＝その物件から得られる投資利回り

計算式としては、以下の通りです。

不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り

たとえば、1年間300万円の純利益があり、還元利回りが10％の場合、

300万円×10％＝3,000万円が不動産価格になります。

これは入所者状況（アパートであれば何部屋入居しているか）にも左右されてきます。

■オーナーチェンジ物件を高く売却する方法

オーナーチェンジ物件を買う方となると不動産について詳しい方・管理方法を知っている方が多いです。ですので、売却する際のポイントを抑えていたほうがより高く売却することができます。

　１、賃貸中の売却

　　　　空き室などがあると収益性の面で不確実要素とみなされ買い手が付きにくい場合

　　　　があります。なるべく居住者が多いタイミングの方が売却はスムーズに利回りも

　　　　高くなります。

　２、不動産会社に依頼する

　　　オーナーチェンジ物件は普通の物件の売却と違い自分から買い手を探すとなると難

　　　しいのが事実です。そのため不動産会社を間に入れることでより収益物件を探して

　　　いる方により多く見ていただけると思います。

　3、適切な価格で売り出す

　　　買う側も売る側も金額というのは重要な要素になってきます。やはり買い主様は安

　　　く買いたいので価格交渉などしてくると思います。そういったことも見据え、金額

　　　設定していくことが大事になっていきます。ですが、あまりにも相場からかけ離れ

　　　てしまった金額で売りに出しても、買い手を見つけることは困難になってくるので

　　　その金額は不動産会社と相談して決めてることをおすすめします。

いかがだったでしょうか？不動産売却でその中でも収益物件となるとなかなか経験したことがないことなのでわからないことが多いと思います。まずは不動産会社から話を聞いて不安を解消するところから始めていきましょう。

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