不動産を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。しかし、不動産売却は人生の中でそう何度もあるものではないため、抵当権抹消登記をどのように行ったら良いのか分からないという人もいるでしょう。

そこで今回は、不動産売却における抵当権抹消登記の方法や費用などについて詳しく解説していきたいと思います。これから、不動産売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

■不動産売却における抵当権抹消登記とは？

 

それではまず、そもそも不動産売却における抵当権抹消登記とはどのようなものなのか？という部分から解説していきましょう。まず抵当権についてですが、抵当権は不動産を購入した際に住宅ローンを利用しますが、住宅ローンの返済が滞った場合の担保として不動産に対して設定されるものです。

万が一、住宅ローンの返済が滞った時には、金融機関がその不動産を差し押さえて競売にかける事が出来る権利の事を指します。そして抵当権抹消登記とは、その設定された抵当権を抹消するために必要な登記で、住宅ローンを完済したタイミングや不動産を売却する際に行います。

 

■抵当権抹消登記の方法

 

では次に、抵当権抹消登記の方法について解説していきましょう。ここでは、自分で抵当権抹消登記を行う場合と、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の2つのパターンに分けて説明していきます。

 

自分で抵当権抹消登記を行う場合

まずは、自分で抵当権抹消登記を行う場合の方法です。最初に、抵当権抹消登記を行うための書類が金融機関から届きます。次に、法務局のホームページから抵当権抹消登記の申請書をダウンロードして、必要事項を記入します。全ての書類の記入が終わったら、対象となる不動産を管轄する法務局に書類を提出します。

抵当権抹消登記が完了すると、法務局から完了通知書が届き受領すれば完了です。もしも、登記した時の住所と変わっている場合は、住所変更登記が必要になるので、登記上の住所から現在の住所に移転した経緯が記録されている書類(住民票など)が必要です。

 

 

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合

次に、司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の方法です。引き渡しと同時に、抵当権抹消を行う場合は、売主側の銀行担当者が必要書類を持参しますが、すでに住宅ローンが完済していて売却前に抵当権抹消登記を行う場合は銀行から下記の書類を郵送してもらいましょう。

・抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書
・抵当権解除証書
・金融機関発行の委任状
・代表者事項証明書
・履歴事項証明書

上記の書類を揃えて、司法書士に抵当権抹消登記を依頼します。抵当権抹消登記が完了すると、司法書士から完了通知書が渡されます。後日、登記が反映された登記簿謄本を確認し、抵当権の記載部分にアンダーラインが引いていればしっかり抹消されています。

 

■抵当権抹消登記に必要な書類や費用は？

 

では次に、抵当権抹消登記に必要な書類について解説していきたいと思います。

 

必要書類

申請を行う方法によって多少異なりますが、主な必要書類は下記の通りとなります。

・銀行が発行する抹消書類
・本人確認書類
・委任状
・印鑑証明書
・住民票または戸籍の附票

 

費用

抵当権抹消登記に必要な費用は、下記のようなものが挙げられます。

 

・登録免許税

不動産1筆につき1,000円の登録免許税が発生します。収入印紙を貼り付けた用紙と申請書を一括にして提出します。

 

・登記情報代

登記に関する事前調査の際に、登記情報の提供を受けるための費用で、1件につき355円の手数料が発生します。さらに、登記完了後の登記事項証明書の請求費用として、1件につき600円が必要になります。オンラインで登記事項証明書を請求する場合は1件につき500円、オンラインにて請求を行った後に窓口で交付を受ける場合は1件につき480円になります。

 

・郵送料

手続きの際に、法務局へは行かず郵送で申請を行う場合は、郵送料が発生します。郵送料は、場所によって異なるので事前に金額を確認しておく事をおすすめします。

 

■抵当権抹消登記を行う際の注意点

 

それでは最後に、抵当権抹消登記を行う際の注意点について解説していきたいと思います。

 

名義人が亡くなっている場合の住宅ローン完済の有無

まず1つ目は、名義人が亡くなっている場合の住宅ローン完済の有無です。住宅ローンを完済後に、抵当権抹消登記を行わないまま亡くなっている場合は、相続登記と同時に抵当権抹消登記を行う事が可能ですが、住宅ローンを完済していない状態だと相続人の中で誰が債務を引き続かを決定させなければなりません。その上で、債権者(銀行)の了解を得て債務者の変更登記を行う必要があるので注意しましょう。

 

氏名や住所に変更がないか

2つ目は、氏名や住所に変更がないかという事です。抵当権抹消登記の申請時に、住所や氏名が以前と変わっている場合は住所変更登記の申請を行わなければなりません。住所変更登記は、自分で行うかまたは司法書士に依頼する事で行う事が出来ます。

 

書類の有効期限

そして3つ目は、書類の有効期限です。抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書は、再発行が出来ない書類になります。そして、代表者事項証明書の有効期限は発行日より3ヵ月以内となっているため、銀行から書類を受け取った後にそのまま放置してしまうと、知らないうちに有効期限が過ぎてしまうという危険性があるので注意しましょう。

 

■まとめ

 

さて今回は、不動産売却における抵当権抹消登記の方法や費用などについて詳しく解説してみました。抵当権抹消登記は、不動産を売却する際に必ず必要になるもので、売却前に住宅ローンを完済している状態ならば自分で申請する事が出来ます。

しかし、住宅ローンを完済していない状態だと司法書士に依頼したり、名義人が亡くなっているような場合は相続登記なども行う必要が出てくるため、スムーズに不動産売却が進むように売却前に済ませておくようにしましょう。

 

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