不動産会社によって査定額が違う理由とは？

不動産を売却しようと考え、複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される査定額が驚くほどバラバラだったという経験をされた方も多いのではないでしょうか？
なぜ不動産会社ごとに査定額が異なるのか、その理由を分かりやすく解説します。

 

1. 査定方法や基準の違い

不動産会社が行う査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。
机上査定は主に周辺の成約事例や市場データをもとに物件の価値を算出します。一方、訪問査定では、実際に物件を確認し、状態や周辺環境を考慮した上で査定額を算出します。
不動産会社によって、どのデータを重視するか、どのような基準で査定を行うかが異なるため、査定額に差が生じるのです。

例えば、築年数やリフォーム履歴を重視する会社もあれば、駅からの距離や周辺環境を重視する会社もあります。

同じ物件でも査定の着眼点が異なることで、算出される価格に違いが出るのです。

 

2. 参考にする成約事例の違い

不動産会社が査定額を出す際には、周辺地域で成約した物件の価格が参考にされます。これは、不動産流通機構（レインズ）や各社が独自に収集している取引データを元にしていることが多いです。
しかし、成約事例の選び方には差があり、不動産会社によって「どの物件を参考にするか」が異なります。

例えば、レインズの成約報告率は全体の0〜15％程度と言われています。このため、全ての取引データを把握できているわけではありません。一部の不動産会社は独自のネットワークで情報を収集し、レインズに登録されていない事例を加味して査定を行うこともあります。これが査定額の差に繋がる要因の一つです。

 

3. 売却戦略や市場動向の見方の違い

不動産会社によって市場動向の見方や、売却戦略が異なることも査定額に影響します。

例えば、売主の希望を優先して少し高めの価格を提示する会社もあれば、「早期売却」を重視して現実的な価格を提示する会社もあります。また、エリアによっては、不動産市場の動向を楽観的に見る会社と慎重に見る会社があるため、見解の違いが査定額の差となって現れるのです。

さらに、売却物件を魅力的に見せるためのプロモーション力が強い会社では、やや高めの価格設定でも売れると考える場合があります。一方で、慎重な会社は「確実に売れる価格」として低めの価格を提示することもあります。

 

4. 営業方針の違い

不動産会社の営業方針によっても、査定額には影響があります。

例えば、売主の心を掴むために、意図的に高めの価格を提示する会社もあります。このようなケースでは、実際の販売価格と乖離していることが多く、後から「値下げ交渉」を提案されることもあるため注意が必要です。一方で、誠実に「確実に売却できる価格」を提示してくれる会社もあります。

こうした営業方針の違いが、査定額のバラつきを生む大きな理由の一つです。

 

5. 物件に対する評価ポイントの違い

査定額には、物件の状態や特徴に対する評価の違いも影響します。

例えば、築年数が古い物件でもリフォームがしっかりされている場合、高く評価する会社もあれば、「築年数重視」で低く見積もる会社もあります。また、土地としての価値を重視する会社もあれば、建物自体のデザイン性や住みやすさを重視する会社もあります。

さらに、周辺環境の魅力や、将来的な地価上昇の可能性をどの程度考慮するかも、不動産会社ごとに異なります。これにより、同じ物件でも査定額が変わるのです。

 

査定額に差があるからこそ重要な「見極め」

不動産会社によって査定額が異なるのは当然のことですが、それだけにどの査定額を信頼すべきか、判断が難しいと感じる方も多いでしょう。そんな時には、以下のポイントを意識してみてください。

1. 複数の査定を比較する
   最低でも2〜3社に査定を依頼し、それぞれの査定根拠を確認しましょう。価格だけではなく、「なぜその価格なのか」をきちんと説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

2. 実勢価格を意識する
   査定額はあくまで予想価格です。その価格で売れるわけではありません。実際に売れる価格（実勢価格）との乖離が大きすぎないか、査定根拠に無理がないかを確認することが重要です。

3. 会社や担当者の信頼性を重視する
   査定額の高さだけで選ぶのではなく、その会社の実績や担当者の対応、知識の深さなども総合的に判断しましょう。

 

まとめ

不動産会社によって査定額が異なるのは、査定方法や基準、参考データ、売却戦略、営業方針の違いがあるためです。そのため、複数の会社に査定を依頼し、価格だけでなく、査定の根拠や会社の信頼性を見極めることが重要です。

不動産売却は人生の大きな決断です。納得のいく査定額で、信頼できる不動産会社とともに、成功する売却を目指しましょう。

 

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