リースバックできない不動産って？ 〜知っておきたい“向き・不向き”〜

 

「住みながら家を売る」――近年、こうしたリースバックの仕組みに注目が集まっています。
住宅ローンの返済が苦しくなったとき、老後資金を確保したいとき、あるいは相続対策として…。家を売却したあとも賃貸契約を結んでそのまま住み続けられるという点で、柔軟な選択肢として広がりを見せています。

でも実は、「すべての物件がリースバックに向いているわけではない」というのをご存じでしょうか？

今回は、リースバックが難しい不動産とは？というテーマで、その理由と背景を、わかりやすくご紹介します。

 

1. 市場価値が低すぎる物件は、買い手がつかない

リースバックでは、買主（投資家や不動産会社）が物件を購入し、その後に元の所有者と賃貸契約を結びます。
つまり、「その物件を投資目的で買いたい」という人がいるかどうかがポイント。

次のような物件は、残念ながら投資としての魅力が弱く、買い手がつきにくいため、リースバックが難しいケースが多いです。

 

築年数が古く、大規模な修繕が必要な家

交通アクセスが悪く、賃貸需要が見込めない立地

極端に狭い・特殊な間取り

 

市場価格が低く、転売や運用の見込みが薄い

神戸で言えば、山間部の古い空き家や、駅から遠い団地などが該当するケースがあります。

 

2. 管理組合や契約規約に制限があるマンション

マンションのリースバックも可能ですが、管理規約や理事会の制限によっては断られることがあります。
特に次のような場合は注意が必要です

 

「事業用の賃貸は禁止」などの規約がある

所有者変更に厳しい審査があるマンション

借主となる売主の信用や属性に不安がある

 

中央区や東灘区の一部のハイグレードマンションでは、住民の質を保つためのルールが強めに設定されていることもあり、リースバックの導入が難しいケースも。

 

3. 売却金額と家賃のバランスが取れない

リースバックでは、「売却価格」と「その後の家賃」がセットで評価されます。
つまり、売主が希望する売却金額が高すぎたり、逆に家賃を安くしたがったりすると、成立しづらくなります。

例えば…

 

築40年の一戸建てを高額で売りたい

家賃を相場の半分くらいで住みたい

 

といった場合、「リスクに見合わない」と判断され、投資家から敬遠されることも。
神戸でも、人気エリア（岡本・御影など）では家賃が高くなりがちなので、現実的な金額設定が求められます。

 

4. 借地権付きや共有名義など、権利関係が複雑な物件

リースバックでは、権利関係が明確な物件のほうが好まれます。
次のようなケースは、慎重に審査されるか、そもそも対象外になる場合もあります

 

借地権付き（底地権者との交渉が必要）

共有名義（相続人や他の所有者の同意が必要）

未登記部分がある、境界が不明確な土地

 

神戸の旧市街地（兵庫区・長田区など）では、こうした昔ながらの権利関係の複雑な物件が残っているエリアもあるため、事前に調査が必要です。

 

✔ まとめ：リースバックは「できるかどうか」が最初のチェックポイント

リースバックはとても便利な仕組みですが、すべての物件で成立するわけではありません。
「売っても住める」＝「安心」というイメージにとらわれすぎず、そもそもその物件がリースバックに向いているかどうかを、まず専門家に相談することが大切です。

 

神戸の不動産事情に詳しい当社では、リースバックの可否だけでなく、その後の生活設計や資金計画までご相談いただけます。
気になる方は、お気軽にユニコーンハウジングまでご連絡くださいね。

 

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