【不動産コラム】家を売ったのにキャンセル!? ～契約解除ってどうなるの？民法と売却の意外な関係～

🏠【不動産コラム】家を売ったのにキャンセル!?
～契約解除ってどうなるの？民法と売却の意外な関係～

「買主さんが突然、契約を解除したいって言ってきた！」
「不動産売買って、一度契約したらもう後戻りできないんじゃないの？」

実は、そんなふうに焦る売主さん、少なくありません。

不動産の売買契約は、大きなお金が動く大切な取引。
一度契約を交わすと、簡単に「やっぱりやめた」はできません――
と、言いたいところですが……実は民法上、「契約解除」が認められるケースもあるのです。

 

◆そもそも「契約解除」って何？

「契約解除」とは、すでに成立した契約を“なかったこと”にすること。
民法では、以下のような場面で契約を解除できると定められています。

【1】合意解除（おたがいOKでキャンセル）
売主・買主の双方が納得したうえで、「やっぱりやめましょう」と合意すれば、契約は解除できます。
この場合は違約金などは原則発生しません。

 

【2】債務不履行による解除（約束を守らなかった）
たとえば買主が「代金を期日までに支払わなかった」など、契約上の義務を果たさなかった場合。
売主は民法に基づいて、契約解除を申し出ることができます。
もちろん、その際は「違約金」や「損害賠償」も発生する場合があります。

 

【3】解除条件が契約に明記されている場合
たとえば、「ローン審査が通らなければ契約解除できる」といったローン特約。
これは契約の中であらかじめ定めているため、民法に基づき正当に解除が認められます。

 

◆特に多い「住宅ローン特約による解除」
不動産売買で一番多いのが、「買主が住宅ローンの審査に通らなかったために契約を解除する」というパターン。

これは契約書に「住宅ローン特約」がついている場合、審査に通らなかったという証明書を出すことで、買主は違約金なしで契約を解除することができます。

一方で、売主からすると、「せっかく話がまとまったのに…」という気持ちになることも。
でもこれも、民法に基づいた正当な解除。売主としては、この特約の内容や期日などをよく理解しておくことがとても大切です。

 

◆違約解除ってどうなるの？

買主が「一方的に気が変わった」「やっぱりやめたい」という理由で解除を申し出た場合。
契約書の内容によりますが、一般的には「違約解除」となり、手付金の放棄や違約金の支払いが発生することが多いです。

逆に売主側が「他にもっと高く買ってくれる人が出てきたから」などの理由で一方的に解除すると、手付金の倍返し（手付倍返し）や損害賠償が必要になることも。

 

◆民法改正で変わったことも！

実は、2020年の民法改正によって、契約解除に関する規定が少し変わりました。
たとえば、「契約不適合責任」という言葉に変わったり、「解除の通知方法」や「解除によって回復される状態」の考え方がより明確化されたりしています。

これによって、

・建物に不具合があった場合の対応方法

・契約解除後の精算のルール

なども明文化され、より実態に即したルールになっています。

 

◆まとめ：契約解除も「想定しておく」ことが安心につながる

不動産売買では、「売る」「買う」ことばかりに目が行きがちですが、
実は「契約が解除されたときどうなるか？」という“もしも”の部分こそが重要です。

契約解除のパターンによっては、売主も買主も損をしないような対応が可能ですし、逆に対応を誤れば大きな損失やトラブルに発展することもあります。

 

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