住宅ローンが残っているけど住み替えたい！ 賃貸に出して次の家も買えるの？

「今の家の住宅ローンが残っているけど、子どもの成長やライフスタイルの変化で住み替えたい」
そんなご相談をよくいただきます。中には「今の家は賃貸に出して、新しい家もローンを組んで購入したい」という方も。果たして可能なのでしょうか？

 

 

◆ 原則として住宅ローンは「自分が住む家」専用

現在の住宅ローンは、自分が居住することを前提に低金利で組まれています。
そのため、人に貸して家賃収入を得ることは、契約上は原則NG。
ただし「転勤で一時的に貸す」など事情によっては、金融機関が認めるケースもあります。

 

 

◆ 新しいローン審査の壁

次の家を買う場合、銀行は「現在の住宅ローン残高」も含めて返済能力をチェックします。
家賃収入を返済原資として考慮してくれる金融機関もありますが、満額を認めてくれるとは限りません。
「空室リスク」や「修繕費」を理由に、安定収入として扱わない銀行も多いのです。

 

 

◆ 実際の事例（神戸・東灘区）

たとえば、
 

岡本エリアの分譲マンションにお住まいだったA様（40代）。
「子どもが大きくなり、もう少し広い戸建てに住み替えたい」とのご希望でした。
今のマンションは駅近で人気があり、賃貸需要が高い物件。
そこでA様は、今の住宅ローンを投資用ローンに借り換え、賃貸として運用。
新しい戸建ては別で住宅ローンを組むことに成功しました。

ただしこのケースは、

　・マンションが人気エリアで貸しやすいこと

　・世帯収入に余裕があったこと

　・金融機関の柔軟な対応

が揃った、少しレアな成功例です。

 

 

◆ 一般的に選ばれる方法は？

多くの方は、

　・いったん今の家を売却して残債を完済

　・新居購入のために新しい住宅ローンを組む

という流れを選ばれます。これが一番スムーズでリスクも少ない方法です。

 

 

◆ まとめ

「今の家を賃貸に出して、新しい家を買う」ことは不可能ではありません。
ただし条件が揃わないと難しく、二重ローンや空室リスクなど負担も大きくなります。

まずは「売却で住み替える方がベターか」「賃貸活用できそうか」を、金融機関や不動産会社に早めに相談するのがおすすめです。

 

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