一戸建て売却をする方法の1つに競売があります。競売に関するトラブルを防ぐためには、要する期間や流れ、メリット・デメリットなどの理解が欠かせません。本記事では不動産売却の方法として、競売について詳しく解説します。

 

 

 

■競売の流れと期間について

 

不動産の競売とは、住宅ローンの支払いが滞った場合に債権者によって行われる、不動産の強制的な売却を意味します。債権者が債権を回収できるように用意された手段です。

競売によって物件が落札されると、物件の所有者は落札者に代わります。債務者はその家に住み続けることができず、物件からの立ち退き・引き渡しが必要です。

競売は強制力のある手段とはいえ、告知や猶予なくいきなり始まるわけではありません。競売が始まるまでの流れや期間について解説します。

 

競売の流れ

1. ローン督促状が届く

滞納から1～2ヵ月が経過すると、債権者である金融機関から督促状が届きます。

2. 催告状が届く

督促状発送後もローンの滞納が続くと、催告状が届きます。催告状とは債務を実行せず放置すると、今後どうなるかを説明した書類です。

3. 期限の利益喪失

期限の利益喪失とは、期限が定められていることで債務者が得られる利益です。住宅ローンの場合、ローンを分割で支払える権利を意味します。滞納が3～6ヵ月続くと、期限の利益を失い、住宅ローン残高の一括返済が必要になります。

4. 差し押さえ通知・競売開始決定通知書が届く

債権者から裁判所に競売の申し立てが行われ、申し立てが受理されると、不動産が差し押さえられます。その後に届くのが差し押さえ通知です。競売が始まると競売開始決定通知書が届きます。いずれも裁判所から送られる通知です。

競売の申し立てが受理された段階で、債務者に住宅の所有権はなくなります。

競売発生までの期間

住宅ローンの滞納から競売開始までの期間は、8～9ヵ月程度です。また最初の滞納から3～6ヵ月程度で期限の利益が失われ、住宅ローンの分割返済ができなくなります。

競売が開始されてからも、落札されるまでは引き続き住み続けることができます。ただし所有権はすでに失われており、落札されたら立ち退きが必要です。引き渡しをせずそのまま住み続けると、強制退去や家財一式の撤去が行われるケースがあります。

 

■競売と任意売却のメリット・デメリットについて

住宅ローンの滞納が続いたときに行う手段として、競売のほかに任意売却という方法があります。任意売却とは物件を売却しても住宅ローンの完済ができない場合に、債権者である金融機関の合意を得たうえで行う売却です。

競売と任意売却は、どちらもローンの返済が難しいときに実施される方法です。しかし両者はまったく異なる性質を持ち、メリット・デメリットも違います。それぞれについて解説します。

競売のメリット・デメリット

大前提として、競売はマイナス要素が大きい最終手段です。債務者の意思で実施できるものではなく、債権者が主体となって行われます。

見方によってメリットといえる要素は以下の2点です。

売却にあたって債務者の手間が発生しない

競売は債権者の意向で開始され、裁判所によって進められます。そのため売却自体の手間は発生しません。

売却までの期間が長い

住宅ローン滞納から売却成立・退去まで、最短でも1年近く要します。売却までの期間が長いため、転居までの猶予があるといえます。

競売には大きなデメリットが3つあります。

売却代金が低くなりがち

競売による売却代金は、市場価格の6～8割程度です。売却代金で返済しきれなかったローンはそのまま債務として残ります。

競売情報が公開される

競売が開始されると、競売物件としてインターネットなどで公開されるため、競売の事実が周囲に知られてしまいます。

交渉の余地がない

競売は一方的に進行する手続きで、強制力が強いです。交渉の余地は一切なく、命令があれば退去・引き渡しを行う必要があります。

 

任意売却のメリット・デメリット

競売と比較した任意売却のメリットは以下の3点です。

自身の希望を反映できる可能性がある

任意売却の流れ自体は通常の売却と似ています。売却条件などに交渉の余地があるため、自身の意思を反映できる可能性が高いです。

競売より高値で売却しやすい

競売に比べ高値での売却がしやすいため、残った債務を大きく減らせる可能性があります。

プライバシーの侵害がない

競売と違ってローン滞納の事実などが公開されないため、プライバシーを守れる方法です。

デメリットとしては以下の2点が挙げられます。

売却までに手間がかかる

金融機関の合意を得るための交渉や売却準備などに手間がかかります。

信用情報の傷は避けられない

一定期間ローンを滞納した事実は信用情報に記載されます。信用情報に傷がつき、今後ローンが組みにくくなるのは避けられません。

 

 

■住宅ローンの滞納が発生したら早めに対応を！

住宅ローンを滞納したまま放置してしまうと、最終的には強制的な競売にかけられてしまいます。競売の申し立てが受理されたあとは、原則として交渉が不可能です。競売には大きなデメリットが複数あるため、積極的にとるべき手段ではありません。住宅ローンの滞納が発生したら、任意売却の検討・相談を行うなど、早めに対応する必要があります。

ユニコーンハウジングでは、任意売却に関する相談やサポートが可能です。住宅ローンの滞納が発生し、返済が困難な場合には、その状態を放置し続けず、早めにご相談ください。

 

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