不整形地は売りづらい？売却時におけるポイント

 

土地の形状にはさまざまありますが、「不整形地」を売却する際についてお話いたします。

 

不整形地とは、三角形やL字型のように、形状が正方形や長方形でない土地を指します。

こちらでは、意外と知られていない不整形地の定義や、不整形地を売却する際のポイントをご紹介します。

 

■不整形地とは？

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土地を形状で分類すると、「整形地」と「不整形地」に分けられます。ここでは、２つの違いについてご紹介いたします。

 

①整形地の定義

整形地とは、形状が正方形や長方形に整えられている土地のことを言います。新しく造成された宅地は整形地であることがほとんどです。

一般的に、整形地は測量や土地の境界線が明確であり、土地の評価や売却をする際も比較的容易に取り扱えるという特徴があります。

 

②不整形地の定義

不整形地とは、正方形や長方形のような一般的な形状や配置ではない土地のことで、主に次のような土地が挙げられます。
 

・角地（隅切り地）

・三角地

・旗竿地

・台形や平行四辺形の土地

・境界線がノコギリ状になっている土地など

不整形地は、土地の形状の特異性により、建築物に関する制限の多いケースがほとんどです。そのため、通常の土地に比べて土地の評価や売却が難しいとされています。

 

不整形地の種類

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以下では、不整形地と呼ばれる主な3つの種類について詳しくご紹介いたします。

 

①旗竿地

「旗竿地」とは、道路に面している部分が狭く、奥に土地が広がっている形状のことです。

また、接道部分が少ないことから、見通しが悪い、日当たりや風通しが悪いなど、アクセスや利便性に制約が生じる場合があります。

 

②傾斜地

「傾斜地」とは、地形が傾斜している土地のことで、傾斜があるほど評価額は下がりやすいです。傾斜地は一般的な平坦な土地とは地形の特性や利用の制約が異なる為、土地利用において特別な配慮が求められます。

斜面の勾配が急なほど、土地利用における制約が増えます。また、地盤の安定性や水はけの良さも重要な為、適切な地盤調査や地質調査を行ない、必要な設計を実施する必要があります。

一方で、傾斜地のメリットとしては、傾斜を生かし、特徴的なデザインの建築物に仕上げることも出来ます。

 

③三角地

「三角地」とは、道路や河川、地形などでさまざまな要因によって形成される三角形の土地のことを言います。形状が不規則なので、評価額が下がりやすいです。

三角地は、周囲の土地との境界線や配置がそれぞれ異なるため、土地の利用や評価において特別な考慮が必要になってきます。

 

不整形地を高く売却するために知っておくべき5つのポイント

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不整形地をより高値で売却するために知っておくべき5つのポイントをご紹介しましょう。

 

①建物とセットで売却する

不整形地の場合、土地そのものを評価しづらい傾向になります。

建物がある場合は、土地だけでなく建物の価値も含めて評価されます。土地と建物を一緒に売却することで、需要が高まり、売却価格を上げることが出来ます。

 

②隣接する土地の一部を購入し、接道義務をクリアする

不整形地に接道がない場合は、隣接する土地の一部を購入することにより接道義務をクリアしましょう。

接道が確保されることで、不整形地の利便性が高まります。有効活用の幅も広がるため、売却価格にプラスの価値を与えるでしょう。

 

③隣人の敷地の一部と等価交換をして資産価値を上げる

不整形地を売却するのではなく、隣人の敷地の一部と等価交換することで、資産価値が格段に上がる場合もあります。接道義務を満たせたり、旗竿地などの不整形地での建築が可能となったりなど、さまざまなメリットがもたらされるでしょう。

ただし、等価交換取引は不動産業に詳しい知識がないと難しい部分があるため、事前に不動産会社に相談するのが安心です。

 

④隣接する敷地の所有者に土地の売却を提案する

不整形地の売却を検討する際には、隣接する敷地の所有者に売却を提案することも視野に入れてみましょう。敷地を広げたいと考えている方にはとても魅力的な提案となるでしょう。

⑤不動産業者に依頼する

不整形地の売却には、専門的な知識が必要になります。土地や不動産の専門家が土地の評価額を正確に算出してくれるため、期待以上の高値で取引されるケースもあるでしょう。
 

 

まとめ

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不整形地は一般的な整形地に比べて売却しづらく、売却価格も安値になりがちです。しかし、今回ご紹介した高値で売却するためのポイントを押さえることで、適正な価格でのスムーズな売却が実現できます。

売却が思うように進まない場合、早い段階で不動産の専門家に相談することをおすすめします。

専門家のアドバイスをもとに、不整形地の売却の可能性を高めていきましょう。
 

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