中国人投資家の動きが日本の不動産市場に与える影響

 

「最近、日本の不動産価格は上がりすぎているのでは？」

「中国人投資家が減ると、マンション価格は暴落する？」

このような不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

東京都心や大阪市内のタワーマンションを中心に、不動産価格の高騰が続いたことで、「そろそろバブルが崩壊するのではないか」という声も聞かれるようになりました。

しかし、2026年時点の状況を見る限り、日本全国で一斉に不動産バブルが崩壊しているとは言い切れません。

実際には、価格が上がり続ける地域と、買い手が慎重になっている地域との差が大きくなっています。

これからの不動産市場は、「全面的な暴落」よりも、地域や物件による二極化が進む可能性が高いと考えられます。

 

日本の不動産価格は、まだ全国的に上昇している

国土交通省が公表した2026年の地価公示では、全国平均の住宅地・商業地・全用途平均が、いずれも5年連続で上昇しました。

住宅地の上昇幅は前年と同程度でしたが、商業地と全用途平均では上昇幅が拡大しています。少なくとも公示地価を見る限り、日本全体の不動産価格が崩壊局面に入ったとはいえない状況です。

近畿圏の中古マンション市場でも、2026年1月から3月の平均成約価格は3,206万円で、前年同期比1.8％上昇しました。

成約㎡単価も24四半期連続で上昇しており、実際に取引された価格は依然として底堅く推移しています。

つまり、ニュースで「不動産バブル崩壊」といわれても、少なくとも現時点では、全国の価格が一斉に下がっているわけではありません。

 

中国人投資家は本当に減っているのか？

ここで注意したいのが、中国人による日本の不動産購入件数を、全国規模で正確に比較できる公的統計がこれまで十分に整備されていなかったという点です。

そのため、「中国人投資家が何％減った」と全国一律に断定するのは難しいのが実情です。

日本政府は外国人による不動産取得の実態把握を進めるため、投資目的だけでなく、居住目的の購入についても報告対象を広げる方針を示しています。これは、外国人購入者の全体像がこれまで十分に把握されていなかったことの裏返しでもあります。

一方、中国国内の不動産市場が厳しい状況にあるのは事実です。中国国家統計局によると、2026年1月から5月の不動産開発投資は前年同期比16.2％減少し、個人向け住宅ローンも28.0％減少しました。中国国内の景気不安や資金調達環境の悪化が、一部の海外投資家の購入意欲に影響する可能性はあります。

ただし、中国人購入者がすべて撤退しているわけではありません。

円安、日本の治安や教育環境、資産分散、移住目的などから、日本の住宅を購入したいという需要は残っています。投資目的だけでなく、「日本で実際に暮らすために買う」という実需型の購入もあるため、中国人購入者の動きは単純に増加・減少だけでは判断できません。

 

影響を受けやすいのは投資色の強い物件

仮に中国人を含む海外投資家の購入が減少した場合、特に影響を受けやすいのは次のような不動産です。

東京都心や大阪市中心部の高額タワーマンション、京都の宿泊施設、外国人需要の強いリゾート物件、短期間での値上がりを期待して売買されてきた投資用物件などです。

こうした物件は、地域の居住需要だけでなく、海外からの投資資金によって価格が押し上げられている場合があります。

海外投資家の購入意欲が弱まれば、これまでのような高値では売れにくくなり、売出価格の見直しや販売期間の長期化につながる可能性があります。

ただし、価格が調整されることと、バブルが崩壊して大暴落することは同じではありません。

賃料収入や実際の居住需要がある物件であれば、投資家が減ったとしても価格が一気にゼロに近づくようなことは通常考えにくく、適正な水準へ戻る「価格調整」と見る方が現実的です。

 

東灘区・芦屋市・西宮市への影響は限定的？

東灘区・芦屋市・西宮市などの阪神間は、東京都心や大阪市中心部とは市場の性格が異なります。

これらの地域では、海外投資家による短期的な売買よりも、子育て世帯、通勤世帯、地元での住み替えといった実際に住む人の需要が中心です。

大阪・神戸への交通アクセス、教育環境、街並み、買い物や医療の利便性などが評価されており、中国人投資家が減少したとしても、それだけで価格が大きく崩れる可能性は高くないと考えられます。

 

2026年の国土交通省の鑑定評価でも、芦屋市の住宅地について、利便性と良好な住環境を持つ地域では需要が強く、地価は上昇傾向とされています。

また、近畿圏では2025年10月から12月の中古マンション成約件数が前年同期比17.9％増加し、神戸市でも成約件数の増加が続きました。阪神間を含む実需市場が、急激に冷え込んでいるとはいえない状況です。

 

ただし、どんな物件でも安心とは限らない

阪神間だから、すべての不動産が今後も値上がりするわけではありません。

今後は特に、

• 駅から遠い
• 坂道が多く生活しにくい
• 築年数が古く修繕費が高い
• 管理状態に不安がある
• 周辺相場より価格が高すぎる
• 間取りや広さが現在の需要に合わない

といった物件は、買い手から厳しく判断される可能性があります。

これまでは市場全体の上昇によって売却できた物件でも、今後は価格設定を間違えると、長期間売れ残ることが考えられます。

一方、駅に近く、管理状態が良く、生活利便性の高い物件は、住宅ローン金利が上昇しても一定の需要が期待できます。

つまり、これからは「不動産価格が上がるか下がるか」だけでなく、自分の物件がどちら側に入るのかを見極めることが重要になります。

 

金利上昇の影響にも注意が必要

中国人投資家の動き以上に、日本の住宅市場へ広く影響する可能性があるのが金利です。

2026年6月以降、日本銀行の補完当座預金制度の適用利率は1.0％となり、金利のある環境が定着しつつあります。日銀は、現時点では住宅ローンの延滞率などに大きな変化は見られないとしながらも、金利上昇の影響を注視しています。

住宅ローン金利が上がれば、同じ年収でも借りられる金額や、無理なく返済できる金額は小さくなります。

その結果、購入希望者が希望価格を下げたり、価格交渉が増えたりする可能性があります。

不動産市場全体への影響を考えるなら、中国人投資家の減少だけでなく、金利、建築費、物価、人口、住宅供給などを総合的に見る必要があります。

 

今は売却を急ぐべき？

「バブルが崩壊する前に、今すぐ売った方がいいですか？」

この質問に、すべての物件に共通する答えはありません。

駅近のマンションや人気住宅地など、需要が強い物件であれば、慌てて安く売る必要はないでしょう。

一方で、築年数が進んでいる物件や、管理費・修繕積立金の値上げが予定されているマンション、将来的に人口減少の影響を受けやすい地域では、早めに売却を検討する意味があります。

 

重要なのは、全国ニュースだけで判断せず、

「現在の適正価格はいくらか」

「どのような購入者が検討する物件か」

「半年後や数年後にどのようなリスクがあるか」

を個別に確認することです。

 

まとめ

2026年現在、日本の不動産市場が全国一斉にバブル崩壊している状況ではありません。

中国国内の不動産不況や資金環境の悪化により、一部の中国人投資家の購入姿勢が慎重になる可能性はあります。しかし、その影響を強く受けるのは、東京都心や大阪市中心部など、海外投資資金の割合が高い物件が中心です。

東灘区・芦屋市・西宮市などの阪神間では、実際に住む方の需要が価格を支えているため、中国人投資家の減少だけで価格が大きく崩れる可能性は限定的でしょう。

ただし、今後は物件ごとの二極化が進み、売れる物件と売れにくい物件の差は大きくなると考えられます。

ユニコーンハウジングでは、東灘区・灘区・芦屋市・西宮市を中心に、地域の成約事例や現在の需要を踏まえた売却査定を行っています。

「今売るべきか、もう少し待つべきか」

「不動産価格が下がる前に売却した方がいいのか」

そのようなお悩みも、まずはお気軽にご相談ください。

 

 

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