「1階＝不人気」と決めつける前に、知っておきたい売り方があります

マンションを売却するとき、「うちは1階だから高く売れないですよね？」と心配される方は少なくありません。

確かにマンションでは、一般的に上層階や眺望の良い部屋が好まれることがあります。しかし、だからといって「1階＝売れにくい」「最初から安くしないと売れない」とは限りません。

東灘区のようにファミリー世帯からシニア世帯まで幅広い住宅需要がある地域では、1階ならではのメリットを評価する購入希望者もいます。

大切なのは、上層階と同じ見せ方をするのではなく、「この1階の部屋は、どんな人に向いているのか」を考えて販売することです。

今回は、東灘区のマンション1階を売却するときの考え方について解説します。

なぜマンションの1階は「売れにくい」と言われるの？

マンションの1階を検討する購入希望者が気にするポイントとして、まず挙げられるのが日当たりや眺望です。

周囲に建物がある場合、上層階に比べて室内が暗く感じられることがあります。

また、道路や共用部分から室内が見えないか、防犯面は大丈夫か、湿気はどうかといった点を気にする方もいます。

こうした理由から、同じマンション内で同じような広さ・間取りなら、上層階の方が高い価格で取引されるケースはあります。

しかし、ここで注意したいのが、階数だけを理由に必要以上に価格を下げないことです。

マンション価格は階数だけでは決まりません。専有面積、間取り、向き、室内状態、専用庭の有無、駅からの距離、管理状態など、さまざまな条件を総合して判断されます。

1階だからこそ「欲しい」という人もいる

1階には上層階にはないメリットがあります。

例えば小さなお子さんがいる家庭では、マンション購入時に「階下への足音」を気にする方が少なくありません。

子どもが走ったり、物を落としたりするたびに「下の階に響いていないかな」と心配することもあります。

1階であれば、基本的に下に住戸がないため、この点をメリットに感じる子育て世帯もいます。

また、エレベーターを使わずに出入りできるマンションなら、毎日の外出がしやすいというメリットもあります。

高齢の方だけでなく、ベビーカーを使う家庭や、荷物の多い家庭にも便利です。

つまり、ある人にとっての「1階だからちょっと…」が、別の人にとっては「むしろ1階がいい」になるのです。

専用庭があれば大きな魅力になることも

1階住戸で特に注目したいのが専用庭です。

マンションでありながら、リビングの前に庭がある暮らしは上層階にはない特徴です。

ガーデニングを楽しんだり、室内から緑を眺めたり、子どもが外の空気を感じられたりと、暮らし方の幅が広がります。

もちろん、専用庭には使用細則があり、自由に何でもできるわけではありません。専用使用料が必要なマンションもあります。

それでも、売却時には単に「1階・70㎡・3LDK」と紹介するより、「専用庭のある暮らし」まで購入希望者にイメージしてもらうことが重要です。

東灘区では「1階」より立地が評価されるケースも

東灘区でマンションを探している方の中には、階数以上に駅距離や生活利便性を重視する方もいます。

例えばJR・阪急・阪神の駅を利用しやすい、スーパーや病院が近い、通勤・通学に便利といった条件がそろっていれば、「1階だから検討しない」とは限りません。

特に希望するエリアや予算が決まっている購入者にとっては、

「上層階は予算を超えるけれど、1階なら手が届く」

ということもあります。

東灘区でのマンション売却では、単純に「1階だからマイナス」と考えるのではなく、立地・価格・広さ・暮らしやすさをセットで考えることが大切です。

防犯や視線への不安は「隠す」のではなく確認する

1階を売却するときは、購入希望者が気にしそうな部分を無理に隠そうとしないことも重要です。

道路から室内が見えるのか、バルコニーや庭の前を人が通るのか、植栽やフェンスはどうなっているのか、防犯設備はあるのかなどを実際に確認します。

例えば1階でも、敷地の外から住戸まで十分な距離があったり、植栽などによって視線が入りにくかったりする物件もあります。

反対に道路から室内が見えやすい場合は、レースカーテンなどを使って内覧時の印象を整える方法もあります。

購入希望者が不安に感じるポイントを把握したうえで、実際の状況をきちんと伝えることが信頼につながります。

「1階だから安くする」ではなく、まず同じマンションの成約事例を見る

売却価格を決めるときに重要なのが、同じマンションや周辺マンションの成約事例です。

例えば同じマンションの5階が5,000万円で売れたからといって、「1階だから500万円安い4,500万円」と単純に決められるものではありません。

5階の部屋がリフォーム済みで、1階の部屋には広い専用庭があるかもしれません。向きや専有面積、室内状態が違う場合もあります。また、売却された時期によって不動産市況そのものが違うこともあります。

査定では階数による違いを考慮しながらも、その他の条件まで含めて適正な価格を考える必要があります。

「1階だから○％安い」と機械的に判断しないことがポイントです。

売却では「誰に見てもらうか」が重要

1階住戸を売るときに大切なのは、物件の弱点をなくすことだけではありません。

それ以上に重要なのが、1階のメリットを評価してくれる人に物件を見てもらうことです。

例えば、子育て世帯なら「階下への生活音を気にしにくい」、シニア世帯なら「エレベーターを使わず出入りしやすい」、専用庭を希望する方なら「マンションで庭のある暮らしができる」といった訴求が考えられます。

広告写真についても、室内だけではなく、専用庭やテラス、外からの視線の入り方など、その部屋ならではの特徴が分かる写真を使うことが大切です。

不動産売却は、単にポータルサイトへ掲載して待つだけではありません。「この物件を欲しいのはどんな人だろう？」と考えて販売戦略を組み立てることが重要なのです。

1階だからと最初から値下げする必要はありません

もちろん、相場より高すぎる価格で売り出せば、1階かどうかに関係なく売却は難しくなります。

しかし「1階だから売れないだろう」と考えて、最初から必要以上に安く売り出すのもおすすめできません。

まずは周辺相場や同じマンションの過去の取引、現在販売されている競合物件、室内状態、専用庭などの付加価値を確認し、その物件に合った価格を考えるべきです。

そのうえで反響が少なければ、写真や広告内容、販売方法、価格などを順番に見直していきます。

価格を下げることは売却方法の一つですが、最初から唯一の方法にする必要はありません。

まとめ｜1階は「弱点」ではなく「特徴」として売る

東灘区のマンションを売却するとき、「1階だから安くしないと売れない」と決めつける必要はありません。

確かに眺望や日当たり、防犯面などで上層階が好まれるケースはあります。

一方で、階下への生活音を気にしにくい、出入りしやすい、専用庭があるなど、1階だからこその魅力もあります。

大切なのは、1階を無理に上層階と同じように見せることではありません。

「1階であることを評価してくれる購入者に、どう魅力を伝えるか」

ここが売却戦略のポイントです。

ユニコーンハウジングでは、東灘区のマンションについて、階数だけで判断するのではなく、立地・間取り・管理状態・室内状態・過去の取引などを踏まえて売却方法をご提案しています。

「1階だから査定価格が低いのでは？」「専用庭は価格に評価される？」など、売却を決める前のご相談でも大丈夫です。

東灘区・甲南山手周辺でマンション売却をお考えなら、ユニコーンハウジングへお気軽にご相談ください。

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