～売却価格より大切な「売った後のお金」の話～

 

不動産の売却相談で、最初に聞かれることが多いのが「この家、いくらくらいで売れますか？」という質問です。

もちろん、売却価格はとても大切です。4,000万円なのか4,500万円なのかによって、その後の資金計画も大きく変わります。

でも、家を売るときにもう一つ考えていただきたいことがあります。

それは、「いくらで売りたいか」ではなく、「売ったあとに、いくら手元に残したいか」ということです。

同じ5,000万円で家を売却しても、住宅ローンが3,000万円残っている方と、すでに完済している方では、売却後の状況はまったく違います。

家を売る目的は「高い成約価格をつくること」ではありません。そのお金を使って、次の暮らしをどうするのか。そこから逆算して考えることが大切です。

 

5,000万円で売れても、5,000万円が残るわけではない

例えば、自宅が5,000万円で売却できたとします。

「5,000万円で売れた」と聞くと、その金額がそのまま手元に入るような感覚になるかもしれません。しかし実際には、住宅ローンの残債があれば返済する必要がありますし、仲介手数料や登記関係の費用など、売却に伴う諸費用もあります。

また、売却によって利益が出た場合には、条件によって譲渡所得に対する税金が発生する可能性もあります。居住用財産について利用できる特例があるケースもありますが、適用には要件があります。

つまり、売却を考えるときに見るべき数字は、広告に掲載される「売出価格」だけではありません。

最終的に自分の手元にいくら残るのか。

ここまで計算して初めて、その売却が自分にとって良い条件なのか判断できます。

 

まず住宅ローンの残高を確認してみる

住宅ローンが残っている方が売却を考えるなら、最初に確認しておきたいのが現在の残債です。

「確か2,000万円くらいだったと思う」という感覚ではなく、金融機関などで現在の残高を確認してみましょう。

例えば4,500万円で売却できそうな住宅でも、住宅ローンが3,500万円残っている場合と1,000万円しか残っていない場合では、住み替えに使える資金が大きく変わります。

住宅ローン残債と査定価格が分かれば、「売却したらどのくらい資金が残りそうか」が少しずつ見えてきます。

反対に、査定価格だけを聞いて「思ったより高いから売ろう」と判断してしまうと、その後の資金計画で困ることがあります。

「高く売れたか」より「次の家を無理なく買えるか」

住み替えの場合、この考え方は特に重要です。

例えば今の家を5,000万円で売却できても、次に購入したい住宅が6,000万円なら、新たな資金が必要になります。

一方、4,700万円での売却になったとしても、次の住まいを3,500万円に抑えることができれば、手元資金を厚く残せる可能性があります。

つまり、現在の家の売却だけを切り離して考えるのではなく、「売却＋次の購入」を一つの資金計画として考える必要があります。

特に50代・60代の住み替えでは、次の住宅にどこまでお金を使うのかは重要です。

住宅を豪華にすることだけでなく、老後の生活費や旅行、趣味、医療・介護などに備えて現金を残しておくという考え方もあります。

「次の家はいくらまで買えるか」ではなく、「次の家にいくらまで使うか」という視点も持っておきたいところです。

 

「あと300万円高く売りたい」の理由は何ですか？

売主様から「できればあと300万円高く売りたい」と相談されることがあります。

もちろん、高く売れるのであればそれに越したことはありません。

ただ、一度考えてみてほしいのが、その300万円を何に使うのかということです。

次の住宅購入の頭金として必要なのか。住宅ローンを完済するために必要なのか。老後資金として残しておきたいのか。それとも単純に「少しでも高く売りたい」のか。

目的によって販売戦略は変わります。

売却期限に余裕があり、その価格に挑戦する根拠もあるのであれば、少し高い価格から販売を始める方法もあります。

一方、住み替え先が決まっていて期限があるなら、300万円にこだわって販売期間が長くなることが本当に得なのかは考える必要があります。

「高く売る」という目標だけでは、売却戦略は決められないのです。

 

住み替えなら「最低いくらで売れれば成立するか」を知っておく

住み替えを考えている方には、希望売却価格とは別に「最低ライン」を考えておくことをおすすめします。

例えば「5,000万円で売れれば理想だけれど、4,700万円以上なら次の住み替え計画は成立する」というような考え方です。

この数字を把握しておけば、買主様から価格交渉が入ったときにも判断しやすくなります。

4,800万円の購入申込みが入ったときに、「200万円も値引きされるのは嫌だ」と感情だけで判断するのではなく、「4,800万円なら予定していた住み替え資金は確保できる」と冷静に考えることができます。

反対に、そこまで下げると住宅ローンの完済や次の住宅購入に支障が出るのであれば、簡単に価格交渉を受けるべきではありません。

売却価格の最低ラインは、不動産会社が決めるものではなく、売主様の次の計画から決まるものだと思います。

 

相続した家なら考え方はまた変わる

相続した実家などを売却する場合は、住宅ローンがないケースも多く、自宅の住み替えとは考え方が異なります。

売却後のお金を相続人で分けるのか、相続税などの支払いがあるのか、家財処分や建物の解体などに費用が必要なのかによって、最終的な手取り額は変わります。

特に兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合、「5,000万円で売れたから2人で2,500万円ずつ」と単純に考えられないケースもあります。

相続不動産では、売却価格だけでなく税金や諸費用も含め、最終的な資金配分を事前に整理しておくことが大切です。税務上の判断が必要な場合は、税理士などの専門家への確認も必要になります。

 

「売らない」という選択肢も数字で考える

査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

例えば今の家を売却しても、希望している金額が手元に残らないのであれば、しばらく住み続けるという選択もあります。

あるいは住宅ローンをもう少し返済してから売却する方法や、状況によっては賃貸として活用する方法を検討することもできます。

ただし、「あと5年待てば必ず高く売れる」という保証もありません。建物は5年古くなり、市場価格や金利、周辺の競合状況も変化します。

だからこそ、売る・売らないを感覚だけで決めるのではなく、今売った場合にいくら残るのかを一度数字にしてみることに意味があります。

 

査定で聞くべきなのは「いくらですか？」だけではない

不動産会社に査定を依頼するとき、多くの方が査定価格に注目します。

A社4,500万円、B社4,700万円、C社5,000万円となれば、当然5,000万円という数字が魅力的に見えます。

しかし、本当に確認したいのは査定額だけではありません。

「実際にはどのくらいで成約する可能性があるのか」「売却にはどんな費用がかかるのか」「住宅ローンを返済したらどのくらい残るのか」「住み替えにはいくら使えるのか」。

ここまで確認して初めて、売却後の姿が見えてきます。

査定価格が一番高い会社を探すより、売却後のお金まで説明してくれる会社を探すことの方が大切かもしれません。

 

まとめ――家を売る目的は「最高値をつけること」ではない

家を売るなら、誰でも少しでも高く売りたいと思います。それは当然のことです。

しかし、不動産売却は「○○万円で売れた」という数字だけで成功・失敗が決まるものではありません。

住宅ローンを完済できた。次の家を無理なく購入できた。老後資金をしっかり残せた。相続した家を整理して家族で納得できる形にできた。

そうした「売った後に何を実現できたか」まで含めて、初めて良い売却だったと言えるのではないでしょうか。

だから、家を売ろうと思ったら「いくらで売れますか？」と聞く前に、一度考えてみてください。

「私は、この家を売っていくら残したいんだろう？」

その答えが分かれば、売出価格、値引き交渉、売却時期、住み替え先の予算など、さまざまな判断がしやすくなります。

 

甲南山手・東灘区・灘区・中央区・芦屋・西宮をはじめ、京阪神で不動産売却・住み替えをご検討の方は、ユニコーンハウジングへお気軽にご相談ください。

「まだ売ると決めていない」「売ったらいくら残るのかだけ知りたい」という段階でも大丈夫です。

査定価格だけでなく、住宅ローン残債や売却に必要な費用も踏まえ、売却後の資金計画まで一緒に考えます。

 

『ユニコーンハウジング』神戸市・甲南山手2分

★仲介手数料最大70％OFF★ 相談・査定無料

売る買うリフォーム、なんでもお気軽にご相談ください。

「売却専門相談窓口」050・8888・7869