～売主も知っておきたい「住宅ローン特約」の話～

「購入申込みが入りました！」

家を売り出して、不動産会社からこの連絡が入るとうれしいものです。価格や引渡し時期もまとまり、売買契約を締結。買主様から手付金も受け取れば、「これで家は売れた」と思う方も多いでしょう。

しかし、不動産売買では売買契約を締結したからといって、必ず最後まで取引が完了するとは限りません。

その代表的なケースが、買主様の住宅ローンです。

買主様が住宅ローンを利用する場合、売買契約に「住宅ローン特約（融資利用の特約）」が設けられていることがあります。今回は売主様の立場から、住宅ローン特約について分かりやすく解説します。

 

そもそも「住宅ローン特約」とは？

住宅ローン特約とは、買主様が予定していた住宅ローンの融資を受けられなかった場合に、一定の条件のもとで売買契約を解除できるようにする特約です。

例えば5,000万円の物件を「4,500万円を住宅ローン、500万円を自己資金」で購入するとします。

売買契約後、金融機関の本審査で4,500万円の融資が承認されなければ、買主様は予定していた資金を用意できません。

このような場合の取り扱いをあらかじめ決めておくのが住宅ローン特約です。

 

「事前審査に通っているから大丈夫」とは限らない

購入申込みの段階で、住宅ローンの事前審査を済ませている買主様もいます。

事前審査の承認は重要な判断材料ですが、事前審査と本審査は同じではありません。

売買契約後の本審査では、金融機関が買主様の状況や購入物件などを確認して最終的な融資判断を行います。

その結果、希望額どおりの融資承認が得られない可能性もあります。

売主様側も「事前審査済み＝決済まで確実」と考えないことが大切です。

 

ローン特約で解除されたら手付金はどうなる？

売主様にとって気になるのが手付金です。

「住宅ローンが通らなかったのなら、受け取った手付金は売主がもらえるのでは？」と思うかもしれません。

しかし、契約で定めた住宅ローン特約の条件を満たして適法に解除される場合、一般的には受領済みの手付金は買主様へ返還することになります。

例えば5,000万円の売買契約を結び200万円の手付金を受け取っていても、ローン特約によって解除された場合、「契約はなくなったけれど200万円は売主に残る」とは限りません。

実際の取り扱いは契約内容によって異なるため、売買契約時に確認しておきましょう。

 

「ローンが通らなかった」と言えばいつでも解除できる？

住宅ローン特約があるからといって、買主様が自由に「ローンが通らなかったのでやめます」と解除できる制度ではありません。

どの金融機関にいくら申し込むのか、融資承認の期限はいつなのか、ローン特約による解除期限はいつなのかなど、契約で条件を定めます。

また、買主様が必要な手続きを行わなかったなど、買主様側に問題がある場合まで当然に特約が使えるとは限りません。

住宅ローン特約は、買主様が気軽にキャンセルするための制度ではないということです。

 

売主にとって怖いのは「時間が戻らない」こと

売主様にとってローン否決の影響は、契約が解除されることだけではありません。

例えば売買契約を締結して、その後は「契約済み」として販売活動を止めていたとします。

数週間後、住宅ローンが承認されず契約が解除されれば、もう一度販売活動を始めることになります。

しかし、その間に別の購入希望者が他の物件を購入してしまっている可能性もあります。

手付金は返還できても、販売に使った時間は戻りません。

売主様にとっては、ここが住宅ローン特約の大きなリスクの一つです。

 

住み替えをする売主様は特に注意

さらに注意したいのが、今の家を売却して次の家を購入する「住み替え」です。

「自宅が5,000万円で売れたから、次の家を買おう」

と新居の購入を進めていたところ、現在の家の買主様の住宅ローンが否決され、売却契約が解除になれば、資金計画が大きく変わる可能性があります。

特に、現在の家の売却代金を新居の購入資金に使う予定なら注意が必要です。

住み替えでは、「売買契約を結んだ日」ではなく「売却代金を受け取る決済・引渡しまで」を一つの流れとして考えることが大切です。

 

購入申込みは「金額」だけを見ない

複数の購入申込みが入ったとき、売主様は当然「誰が一番高く買ってくれるか」を気にします。

しかし、確認したいのは価格だけではありません。

例えば、

Aさん　5,000万円で購入希望
Bさん　4,950万円で購入希望

という申込みがあったとしても、住宅ローンを利用するのか、事前審査を受けているのか、引渡し希望日はいつなのかなど、購入条件も確認したうえで判断することが大切です。

もちろん、「現金購入なら絶対安心」「住宅ローンなら危険」という話ではありません。

購入価格だけではなく、申込み全体の条件を見る。

売主様が判断できるよう、その内容をきちんと説明するのも不動産会社の重要な役割です。

 

「契約した＝売却完了」ではない

不動産売却にはいくつかの段階があります。

購入申込みが入り、条件交渉がまとまり、売買契約を締結。その後、住宅ローンの本審査や登記・引越しなどの準備を進め、最後に残代金を受け取って物件を引き渡します。

売買契約は大きな節目ですが、まだゴールではありません。

本当の意味で売却が完了するのは、残代金の受領と物件の引渡しが完了したときです。

売買契約前に確認しておきたいこと

買主様が住宅ローンを利用するからといって、必要以上に心配する必要はありません。住宅ローンを利用した住宅購入は一般的です。

大切なのは、売主様も契約内容を理解しておくことです。

住宅ローン特約については、融資承認の期限、解除に関する期限、予定している融資金額や金融機関など、解除された場合の手付金の取り扱いを確認しておきましょう。

分からないところがあれば、「普通はこうですから大丈夫」で済ませず、契約書のどこに記載されているのか不動産会社に確認することをおすすめします。

 

まとめ――売主も「買主の住宅ローン」を知っておこう

家を売る側からすると、「住宅ローンは買主さんと銀行の話だから、自分には関係ない」と思ってしまいがちです。

しかし、買主様の住宅ローンは売主様の売却スケジュールにも関係します。特に住み替えの場合は、売却代金が入る時期が次の住宅購入にも影響します。

購入申込みが入り、売買契約を締結する。これは大きな前進です。

でも、そこで完全に安心するのではなく、

「住宅ローン特約はどうなっている？」
「ローンの期限はいつ？」
「もし解除になったら、住み替え計画は大丈夫？」

ここまで確認しておくことが、安心して売却を進めるポイントです。

 

不動産売却は「高く売ること」だけではありません。契約から決済、引渡しまで無事に完了して、初めて一つの売却が終わります。

甲南山手・東灘区・灘区・中央区・芦屋・西宮をはじめ、京阪神で不動産売却・住み替えをご検討の方は、ユニコーンハウジングへお気軽にご相談ください。

売却価格だけでなく、購入申込みの条件や住宅ローン特約、住み替えのスケジュールまで確認しながら、最後の引渡しまで安心して進められる売却をお手伝いいたします。

 

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