家を売り出すとき、まず考えるのは「できるだけ高く売りたい」ということだと思います。もちろん、それは当然です。

ただ、売却を始める前にもう一つ考えておきたいことがあります。それが、「もし、この価格で売れなかったらどうする？」ということです。

特に「できれば年内に売りたい」「春までには住み替えたい」など期限がある場合は、最初の売出価格だけではなく、その後どう動くのかまで考えておくと売却を進めやすくなります。

 

売却前に決めておきたい「3つの価格」

例えば、査定結果などを参考に5,000万円前後での売却を考えているとします。

このとき、一つの価格だけを決めるのではなく、「挑戦する価格」「成約を狙う価格」「ここまでは下げられる価格」という3段階で考えてみます。

例えば、まずは5,180万円で反応を見てみる。

4,980万円前後ならしっかり成約を狙う。そして、住宅ローンや住み替え資金を考えると4,800万円は確保したい。

このように考えておけば、売却途中で買主様から価格交渉が入ったときにも判断しやすくなります。

もちろん、この金額はあくまで一例です。物件や周辺相場、売却を急ぐかどうかによって考え方は変わります。

大切なのは、売れなくなってから慌てて考えるのではなく、売り出す前にある程度の方針を決めておくことです。

 

「高く売りたい」と「高く出す」は違う

「どうせ値下げする可能性があるなら、最初は高めに出しておけばいい」と考える方もいらっしゃいます。

ただ、売り出した直後は、新着物件として買主様に見てもらいやすい大切な時期です。

このタイミングで周辺の物件と比べて価格が大きく離れていると、「ちょっと高いな」と候補から外されてしまうことがあります。

その後に価格を下げても、「前から売りに出ている物件だな」と見られる可能性もあります。

ですから、「高く売りたい」と「高い価格で売り出す」は必ずしも同じではありません。

少し高めから挑戦する場合でも、「いつまでこの価格で反応を見るのか」まで決めておくことがポイントです。

 

売れないときは、まず「どこで止まっている？」を見る

売却を始めてしばらくしても決まらない場合、すぐに価格を下げる必要があるとは限りません。

問い合わせそのものが少ないのか。問い合わせはあるけれど内覧にならないのか。それとも内覧は入るのに購入申込みにつながらないのか。

実は、この違いはとても重要です。

問い合わせが少なければ、価格や広告の見せ方を見直す。内覧は入っているなら、室内の印象や競合物件との比較、買主様からの感想などを確認する。

「売れない＝値下げ」ではなく、「なぜ決まらない？」を先に考える。

これが売却価格を見直す前にやっておきたいことです。

 

年末までに売りたいなら「次の一手」も決めておく

例えば、10月から「できれば年内に売りたい」と販売を始めたとします。

12月になってから初めて「このままで大丈夫かな？」「値下げした方がいいかな？」と考えるのではなく、売却を始める時点で次の一手も考えておきます。

 

「まずはこの価格で反応を見る」

「反響が弱ければ販売方法を見直す」

「○月までに決まらなければ次の価格帯を検討する」

 

こうしておけば、売れないからと焦って小刻みに価格を下げ続けるのではなく、市場の反応を見ながら判断できます。

 

住み替えなら「ここまでは下げられる」が特に大切

住み替えを予定している方の場合、3つ目の「ここまでは下げられる価格」は特に重要です。

住宅ローンが残っているなら、まず残債を確認します。そこから売却に必要な費用や、次の家に使いたい資金などを考えていくと、「この金額を下回ると住み替え計画を見直す必要がある」というラインが見えてきます。

だからこそ、売出価格だけではなく、「売れたあと、実際にいくら手元に残るのか」まで考えておきたいところです。

高く売ることはもちろん大切ですが、売却後の生活や住み替えまで含めて成功してこそ、納得できる売却だと思います。

 

売却価格は「1つ」ではなく「戦略」で考える

不動産売却というと、「いくらで売り出しますか？」という話から始まりがちです。

でも、本当に考えておきたいのは、その先です。

 

この価格で売れなかったらどうする？
どのタイミングで見直す？
最終的にいくら残したい？

そこまで決めてから売却をスタートすると、途中で判断に迷いにくくなります。

 

「挑戦する価格」「成約を狙う価格」「ここまでは下げられる価格」

 

この3つを考えておくことが、納得できる売却への第一歩です。

甲南山手・東灘区・灘区・中央区・芦屋・西宮をはじめ、京阪神で不動産売却をご検討の方は、ユニコーンハウジングへお気軽にご相談ください。

査定価格をお伝えするだけではなく、

 

「まずいくらで売り出すか」

「反響が弱ければどうするか」

「売却後にいくら残したいか」

 

まで一緒に考えながら、売却計画をご提案します。

 

 

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